不動産売却をお考えの方、不動産を売却中の方へ

売却依頼ＴＯＰ

いえまるからのお約束
●適正な販売価格をご提案します。
●売却情報は他の不動産仲介業者にも、すべて公開します。
●仲介手数料は「半額」！

例えば…
３０００万円でのご売却が成立した場合
通常の仲介手数料：３％＋６万円×消費税１０％＝１,０５６,０００円
いえまるの仲介手数料：上記の半額＝５２８,０００円
⇒５２万８,０００円　もお得です！

不動産売却について、以下のような要望、ご質問、ご相談がある方は…
お気軽にいえまるへお問い合わせ下さい！
・まずは…いくらで売れるのか？を知りたい。（査定希望）
・住み替えを考えている。（売って買うにはどうすれば？）
・住宅ローンが残っているけど…売却可能？
・事情があってとにかく早く売りたい！
・時間が掛かってもいいので、高く売りたい！
・現在、売却をしているが、なかなか売れない…なぜ？
・現在、売却を依頼している不動産業者がいるが、ちょっと不満が…

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不動産の売却を行う場合のポイントは、簡単に言うと…以下の３点です。
「適正な価格設定をすること」
「売却情報を広範囲で公開すること」
「信頼できる不動産仲介会社（担当者）に依頼すること」

そして、この３点を押さえていれば…
「適正な価格設定」をして「売却情報を広範囲で公開」をしてくれる「信頼できる不動産仲介会社（担当者）に依頼」をすれば、どこの不動産仲介会社に売却を依頼しても、売却が成立するまでの期間は大きく変わりません。

では、そのポイントのご説明を…
1つめのポイント
【適正な価格設定】
不動産の売却価格を設定する場合、
基本的には、過去の売買成約事例との比較によって金額を算定します。
近隣で最近売れた物件との比較、です。
これによって出てくる金額が、いわゆる「査定価格」になります。

さらに、現在、近隣で売りに出ている物件がある場合は、
そのデータも加味して、最終的に「販売価格」を決めていきます。

ちょっとここで、お客様が非常によく勘違いをされるポイントをひとつ。
「販売価格」＝「必ず売れる金額」　ではありません。
なぜなら、不動産仲介会社は、提案した「販売価格」で買い取るわけではないから、です。

例えば…不動産仲介会社３社に査定を依頼したとしまして、
それぞれの販売価格の提案が、
Ａ社：３５００万円
Ｂ社：３１００万円
Ｃ社：３０００万円
だったとします。

「一番高い価格を提案してきたＡ社に頼んだら、高く売ってくれるだろうから…
Ａ社に売却を依頼しよう。」
と、なりがちですが…ちょっと待ってください！

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Ａ社、Ｂ社、Ｃ社の査定には、必ずそれぞれの根拠があります。
その根拠は、「過去の売買成約事例との比較」によるものです。
そして過去の成約事例は、ほぼ同じデータを見ているはずです。

では、なぜ違う金額になるのか？

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Ｂ社、Ｃ社の差額は、査定価格から、実際に販売を行う場合の「販売価格」の算出方法の違い（甘めに見るか、厳しめに見るか、）かと思われますが、Ａ社は、「売主様は、一番高い販売価格を提案してきた不動産仲介会社に売却を依頼する傾向が極めて強いため、「あえて、相場よりも高い販売価格を提案している」可能性があります。

そして、このＡ社のような提案をしてくる不動産仲介会社は、実際に存在します。
（しかも残念ながら多数。）

仮にＡ社に３５００万円での売却を依頼し、３５００万円で売れなかった場合でも、
Ａ社が責任を取ることはありません。
そして、仮にＡ社に売却依頼をすると…
「３５００万円では売れず、価格を徐々に下げながら、長期間の売却活動を強いられる」可能性が高い、と推測されます。
この場合、①売却期間が長期化する可能性があり、②長期化すると「売れ残り感」が出てくるため、購入希望のお客様に「あの物件はなかなか売れないが、何かあるんじゃないか…」と思われてしまい、③さらなる長期化、④適正価格（３０００万円くらいでしょうか）よりも下げないと売れない、という恐ろしい悪循環に陥る可能性もあります。

上記のケースでは、
Ｂ社かＣ社に売却を依頼し、販売開始価格は３１８０万円くらいからスタート→３か月以内での売却を目指す、というのが、ベストな方法になるかと思います。

適正な価格設定がされていれば、売却期間が長期化する可能性も低く、すなわち、価格を下げるリスクも軽減されます。
いわば、「なるべく早く」売ることが「なるべく高く」売ることにもつながり、それには、適正な価格設定が必要になる、ということになります。

そして、その為には、
信頼できる不動産仲介業者（の担当者）か？、信頼できるデータか？、そして提案してきた販売価格が適正かどうかを、売主様がご自身で判断し売却を依頼する
ことが大切です。

2つめのポイント
【売却情報を広範囲で公開】
不動産の売却を依頼すると、依頼を受けた不動産仲介業者は、
① 自社での販売活動
② 他の不動産仲介業者への広告活動の依頼・許可
③ 不動産業者間のデータベース（通称：レインズ）への登録
を行います。

① 自社での販売活動
ＨＰに掲載したり、不動産ポータルサイトに掲載したり、新聞折り込み広告を出したり、チラシをポスティングしたり…という活動になるので、イメージしやすいかと思います。

② 他の不動産仲介業者への広告活動の依頼・許可
自社以外の不動産業者のＨＰに情報を掲載してもらうことにより、お客様へ広く情報公開を行います。
これは、とても有効な手段です。
例えば、Ａ社（１社のみ）に売却を依頼した場合に、
Ａ社が「自社での販売活動は行うが、他の不動産仲介業者の広告活動は許可しない」という業者だったとすると…
「Ａ社のＨＰには物件情報が掲載されているが、その他の仲介業者のＨＰには掲載されない」状態になります。
もし、Ａ社が他の不動産業者の広告活動を許可する業者だった場合は…
「Ａ社のＨＰにも、Ｂ社にも、Ｃ社にも、Ｄ社にも…掲載されている」状態になります。
たとえ、Ａ社がどんなに知名度がある大手の会社でも、
「Ａ社１社のみのＨＰに掲載」と「Ａ社以下、数十社のＨＰに掲載」とでは、
集客力の差は一目瞭然です。
（ちなみに…大手仲介業者は、他の仲介業者の広告活動は禁止する場合がほとんどです。）

③ 「不動産業者間のデータベース（通称：レインズ）への登録」
これは、不動産の売却活動の根幹になるものです。
各不動産業者は、基本的にこの「レインズ」を通して売却情報を確認し、お客様への情報提供→ご案内→ご契約をしていきます。

なので、レインズに登録することにより、
「自社のお客様のみならず、他社のお客様にも情報が提供され、売却が決まる可能性が飛躍的に上がる」ことになります。

具体的には…Ａ社（１社のみ）に売却を依頼した場合でも、
Ａ社がレインズに登録することにより、Ａ社以外の全ての不動産仲介業者に情報が提供され、そこからお客様をご紹介して頂ける、状態になります。

そして、ここでとても大事な注意点が…
レインズに登録していても、他の不動産業者に物件を紹介しない業者（担当者）がいます。
「物件（情報）の囲い込み」と呼ばれるものです。
具体的にご説明すると…
レインズに登録しているのに、他の不動産業者からの問い合わせがあると、
「契約予定で、販売ストップになっている」
と言って、実質、物件を紹介しない業者（担当者）がいるのです。

なぜこんなことをするのか？　

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それは、
自社でお客様をご紹介して売買契約が成立すると、売主様、買主様の両方から仲介手数料を頂けるため、なるべく自社のお客様で契約をしたい
から、です。

このような行為は、売却の機会を大きく損なうもので、当然ながら、売主様にはデメリットしかありません。
あたりまえですが、不動産仲介業者は、このような行為をしてはいけません。
しかし、残念ながらこのような行為をする仲介業者（担当者）は、少なからず存在します。
（会社の規模にかかわらず、です。）
なので、とても大事なポイントとして、
「レインズに登録をして、他社からの問い合わせに対し、きちんと物件を紹介する業者（担当者）かどうか」を見極めること、が挙げられます。

やはりここでも、
物件の情報をきちんと公開してくれる、信頼できる不動産仲介業者（の担当者）か？、売主様がご自身で判断し売却を依頼する
ことが大事になってきます。

3つめのポイント
【信頼できる不動産仲介業者（担当者）への依頼】
これは…説明するまでもないかもしれませんが…
「適正な価格設定」をして「売却情報を広範囲で公開」をしてくれる不動産仲介業者（担当者）かどうか、をよく見極める必要があります。
不動産の売却については、ここが最大のポイントであり、依頼する不動産仲介業者の選別を間違えると、売却期間の長期化、最終的な売却価格の下落、契約～引渡し等の手続きのトラブルなど、売主様に様々なデメリットが発生する可能性が高くなります。

信頼できる業者かどうか、見極めるポイントとしては…
・売主様の意向を理解しているか（会社の利益だけを優先していないか）
・話の内容に根拠があるか
・売主様にマイナスになるようなことも、誠意を持って伝えているか
（売主様のご機嫌を伺いすぎて、良いことばかり伝えていないか）
・迅速な対応をしてくれているか
などが挙げられますが…
実際は、その担当者との相性もあると思いますので、
「この人の言動は、信用できる」
と思える会社（担当者）を選ぶのが良いでしょう。